Riskli yapı niteliğinde bulunan yapıların sağlıklı ve güvenli bir şekilde  yenilenmesi amacıyla 6306 sayılı Kanunda düzenlemeler yapılmış olup toplumda kentsel dönüşüm yasası adıyla anılmaktadır.

Riskli Yapı ;  Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.Yasanın aradığı yapı şekli yönetmelikte belirtilmiş olup ,kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemeyeceği düzenlemesi getirilmiştir.

Mevzuatta belirtilen istisnalar haricinde her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilmektedir.

Mevzuat iki durum öngörmüştür. Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından kendi iradeleri ile masrafları kendilerine ait olmak üzere Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurul veya kuruluşlara yaptırılması, diğer durum ise Bakanlığın veya ilgili idarenin  resen yapı maliki veya kanuni temsilcilerden bunu isteyebileceği durumdur. Bunun yaptırılmaması halinde re’sen yaptırılması durumu söz konusudur.

Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum veya kuruluş Yönetmelik eki  “Riskli Yapı Tespitine Yönelik Esaslar “kapsamında  rapor hazırlanır. Hazırlanan rapor hazırlayan kuruluş tarafından elektronik ortamda il müdürlüğüne (Afet Acil Durum İl Müdürlüğü ) veya yetki devri yapılmış ise idareye ( Belediye ,İl Özel İdaresi ) gönderilir. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere Tapu Kütüğüne bildirilir.

Riskli yapı tespit raporu tapu kütüğüne işlendikten sonra yapı pay sahiplerine tebliğ edilir. Söz konusu rapora itiraz süreci öngörülmüştür. İtiraz halinde idarece oluşturulan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.

Tespit raporuna yapı maliklerinin itiraz etmemesi veya itiraz edilip itiraz reddi sonrası söz konusu riskli rapor kesinleşmesi üzerine Müdürlük (İl Afet Acil Durum Müdürlüğü ) gerekli yıkım işlemlerin ve itiraz edilmiş ise itirazın reddine ilişkin  tebligatların yapılması için taşınmazın yerine göre Belediye, İl Özel İdaresine  bildirilir. İdare tarafından yapı sahiplerinden yapının yapının tahliyesi  ve yıkılması istenir .Verilen süre içerisinde tahliye ve yıkım gerçekleşmediğinin mahallinde tespiti halinde idarece yeniden süre verilir. Bu sürede de yıkım gerçekleşmemesi halinde idarece re’sen yıkım işlemlerine ilişkin süreç başlatılır. Masrafları hisseleri oranında yapı maliklerinden  6183 sayılı Kanun hükümlerine göre alınır.

Ancak Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi durumu vardır. Güçlendirmeye ilişkin olarak sadece Kanun’un 6/8 maddesinde kredi düzenlemesi mevcuttur onun dışında nasıl ve ne şekilde yapılabileceğine ilişkin bir açıklık mevcut değildir. “Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.” Yönetmelikte ise 8/5 maddesinde düzenleme şöyledir. : “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. “ düzenlemesi vardır.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti,  durumu ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir,  önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhler maliklerin hisseler üzerinde devam eder.

Riskli yapı tespit edilen yapılarda ;

-parsellerin tevhit edilmesine,münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk,  ihdas ve  tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,  payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin  sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki  ( 2/3) çoğunluğu ile karar verilir. Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara da yasada düzenleme yapılmıştır.

TMK 692/1 maddesinde paydaşların önemli yapı işlerinde oybirliğiyle , 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 45. Maddesinde ana gayrimenkul ile konularda oybirliği aramakta iken 6306 sayılı Kanun bu konuda 2/3 çoğunluğu  yeterli görmüştür.

Eğer 2/3 çoğunluk ile ortaklar kurulu kararı alınmış ise  karara katılmayan pay sahiplerine paylarının diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

 Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yaptırılan değer tespiti üzerine  idare tarafından satışa çıkarılır. İlk satış günü sadece 2/3 oy kullanan kat malikleri katılabilir. Onlara satış yapılamaması halinde 2/3 kat malikleri kurul kararını ve sözleşmeyi kabul ve taahhüt  eden 3. Şahıslara da satış yapılmak üzere satışlar devam eder. Satılan pay üzerinde haciz, ipotek, intifa şerhinin olması satışa engel olmaz.

Kanun’un 5. Maddesinde ; Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine 1-geçici konut veya 2-işyeri tahsisi ya da 3-kira yardımı yapılabilir ve aynı madde ve diğer maddelerde dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere 4- faiz desteği verilebilir düzenlemesi mevcuttur. Bu yardımlardan yararlanabilmek için ilk şart anlaşma sağlanması ve yıkım ve tahliyenin maliklerce rıza ile yapılmasıdır. Yönetmeliğin 16. Maddesinde de benzer düzenlemeler mevcuttur.

Kira yardımı, maliklere, kiracılara, ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine verilmekte olup riskli yapı tespit raporunda belirtilen bağımsız bölüm için yapılmaktadır. Garaj, depo ve ahır gibi alanlar Riskli Yapı Tespit Raporu’na bağımsız bölüm olarak işlenmemiş  ise söz konusu alanlar kira yardımında dikkate alınmayacaktır.

Kira yardımı riskli yapılarda en fazla 18 ay riskli alan ilan edilen yerlerde uygulama alanlarında ise en fazla 48 ay olarak ödenir. İşyeri işletenlere kiracı olarak ikamet edenlere, defaten  kira yardımı yapılabilir. Malikin ve riskli yapıda ikamet eden kiracının veya sınırlı ayni hak sahibinin aynı bağımsız bölümden dolayı kira yardımı için başvurması durumunda, şartların sağlanması halinde hem malik ve hem de riskli yapıda ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kira yardımından faydalanabilecektir.

 Maliklere ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla (1) bağımsız bölüm için kira yardımı yapılacaktır. Kira yardımı başvuru yapılmadan riskli yapı tespiti sonrası taşınmazın satımı halinde yeni malik başvuru yaparak kira yardımından yararlanabilir. Kira yardımı başvurusuna süresinde başvuru yapmak gerekmektedir. Süresinden sonra yapılan başvurular kabul edilmemektedir. Kanun 7/11 maddesinde şu düzenleme mevcuttur. “Bu Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak, kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır, bunlar ve bu Kanun kapsamında alınacak teminatlar hakkında her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamaz.” Düzenlemesi yer almaktadır.

Kira yardımı başvuruların reddi halinde de hak sahibi olduğu halde başvurusu kabul edilmeyen hak sahipleri bu konuda haklarını elde etmek amacıyla dava açabilirler.